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沪上开发商早年以折扣卖房打点官员，多发于规模较小、背景偏弱的小型地产项目，徐家汇黄金地段的帝景苑即是一例
在寸土寸金的上海市徐家汇，有六幢灰色高楼在繁华的肇嘉浜路一侧排开，名为“帝景苑”。其高层住户，可眺望对面衡山路上的高干住宅区。
帝景苑售罄数年后，由股东纠纷引发的举报显示了灰色高楼中的另一道景观——约400户业主中，50余户曾获得一成以上的购房折扣，其中22名买家所获折扣高达三至五成。折扣买家，多出自房地、规划、工商、公安等政府部门；部分银行职员和国企高管，亦有分羹。
“官小炒房，官大炒地”，近十年的房地产繁荣，上海业内对官商利益交换的诸多法门早已见多不怪。前者，有浦东区原副区长康惠君炒房40余套被查；后者，有上海房地局原副局长殷国元、土地利用管理处原处长朱文锦权钱交易落马，更有前上海市委书记陈良宇家属炒地获利亿元。近期曝光的帝景苑折扣事件是炒房者（或购房者）们的生动写照。
业内有言，开发商以折扣卖房打点各方关系，多发于规模较小、背景偏弱的小型地产项目，帝景苑即是一例。
《财经》记者近日从帝景苑项目公司股东处获得的一份购房折扣表，显示了官商互惠生态在上海房地产界如何无远弗届，深入细微。
一份折扣表
帝景苑项目位于肇嘉浜路1001号地块，原为上海无线电四厂所有。1993年，印尼商人黄进益以旗下香港荣福置业有限公司与上海无线电四厂合资成立荣福房产，开发该地块。合资公司注册资本2310万美元，外方占股85％，中方占股15％。
公司成立初期，因规划审批、动拆迁等等，项目推进缓慢。1997年亚洲金融危机爆发，印尼方面资金难继。1999年，台商蔡青峰接盘，项目再度启动。2002年预售，至2004年中建成售罄。
《财经》记者所获这份经过查证的房价折扣表，所依据文件包括帝景苑商品房销售合同、房屋登记及户籍资料。
当年手握土地大权的“上海第一处”朱文锦，并未出现在折扣名录中。2004年10月，朱以妻女之名，在此买入一套157.89平方米的住房，合同价357.45万元，无银行按揭。此时，朱妻为华通开关厂一名退休工人，女儿不过20多岁。
从购房时间看，2004年底已是上海房价狂飙之时，朱家所付2.26万元/平方米的单价并未低于当时市价。不过，有股东方人士称，朱家其实未付房款。这一说法未获证明。
2006年，朱文锦涉上海社保案，于当年底被“双规”，2007年9月以受贿罪被判有期徒刑15年，受贿金额逾400万元。
朱氏之外，另有三名上海社保案落马人员在帝景苑置业。
原上海广电房地产开发有限公司总经理陆天明，于2003年1月签约购房一套。面积153.77平方米，单价6400元，较开发商2002年11月制定的该套房屋底价9540元/平方米，折扣为33％，获益48万元。
帝景苑地块原属上广电系统的上海无线电四厂，项目开发时广电房产亦有参股，陆氏在此折扣购房不言自明。
陆天明同案犯，上海闵华实业联合发展有限公司董事长严金宝、莘庄工业区管委会原主任杨开平两人，也在帝景苑购房。其中杨开平于2002年12月签约，折扣高达39％，获益近60万元。需要说明的是，朱文锦、陆天明等四人最终获罪，与其帝景苑项目得利无关。
某上市公司总经理杨某，是享受折扣最大的买家之一。购房时在2002年10月，位于高层绝佳位置，面积168.58平方米，每平方米底价10150元，实际买价仅5000元/平方米，总差价近87万元。
帝景苑开发商蔡青峰与该上市公司关系密切。蔡为锦江投资第五大股东、董事。但杨某对《财经》记者解释，当年房子不好卖，房价也不高，开发商愿意给折扣，此事自己早已上报，此事与公司无任何关系。
现任上海市工商局一处级负责人杜某，也曾于2002年12月以妻儿名义签约购入一套168.15平方米的住房，折扣31％，获益约49万元。杜某曾执掌上海市工商局外资处，这正是与帝景苑项目开发直接对口的部门。
购买获三折以上优惠者的名单，还包括徐汇区前副区长的家属，一位前市委领导秘书以及上海公安部门分局领导之子。数位银行职员也获得30％-50％的折扣。其中，建设银行上海分行某支行一员工郑某，于2004年签约购买了一套113.76平方米的房产，单价为6075元/平方米，较底价折让近33％。而该支行，此前为帝景苑项目提供了至少1.1亿元的短期贷款。
“那个时候放贷都是我们出去求人，而不是对方来求我们。”郑某如是说，他认为所购房产与中行贷款无关。不过，郑某没有提及他持股25％的上海居益置业咨询有限公司。年检报告显示，这个注册资本10万元的小公司，曾为帝景苑销售代理，销售额达1.7亿元，净利润超过1亿元。
从相关《商品房预售合同》附件可知，上述折扣购房者交易价大都在百万元以上，大部分人均未办理按揭贷款。一位参与帝景苑项目的股东方代表称，在享受三成到五成折扣的特殊客户中，除上述官员、国企高管外，还有若干外籍商人，以及个别看似背景普通的年轻女性。
潜规则”
来自开发商内部的多份文件，一定程度上反映了上述购房折扣的由来。
2002年3月9日，荣福房产股东会议达成决议：
争取在2002年11月底正式对外销售，2002年6月则开始内部认购；2002年7月召集的另一次股东会则提出，各股东一致同意先进行内部认购，以探市场需求，并称“本项目B、C、D栋住宅内部销售均价暂定9500元/平方米”；公司另一份传真文件，也确认“（内部）认购价格9500元/平方米正确无误”。
蔡青峰向《财经》记者解释称，过去房地产预售制度不如现在完善，内部认购是常见的销售方式。前文所述多位购房者，即声称自己属于内部认购客户。不过，其买价（5000元-7000元/平方米不等）远低于开发商内部认购价，确是不争的事实。
业内人士称，1999年后，随着上海房地产业逐步走出低谷，开发商以低价卖房方式打点官员之风渐盛，至上海社保案发后，此风才大为收敛。
一般而言，开发商通常会把30％的房产以内部认购等方式打折出售。为保利润，大部分折扣会控制在15％以内。能获30％-50％的高折扣者，通常都是有一定签字权限的中层官员，或一些特殊利益关系人。
折扣卖房的潜规则，在荣福房产2002年7月20日的股东会决议中表达得颇为露骨——“公司在开发该项目过程中，受到各政府及协作单位有关领导等的关心支持，各股东一致同意授予蔡青峰总经理对于本项目销售中持有726.75万元的特别优惠处理权”。
根据荣福房产制定的计算公式，上述700余万元的特别授权，可给五位客户五折、给五位客户八折及给十位客户九折。而从实际操作看，超过20名买家获得了三至五成折扣，已大大超过“特别优惠处理权”。
多名折扣购房者反复强调，当年房地产市场不理想，折扣购房与其所任职务并无关联。其中亦有多名人士称，所在单位曾调查过相关购房情况，但都“没有查出问题”。
房地产行业人士则普遍认为，2001年－2002年，上海房地产市场早已复苏上扬，地段上乘的帝景苑绝非无人问津。此后至2004年，房价更趋暴涨。
而今，帝景苑二手房挂牌价大多超过3万元/平方米，这些折扣买家当年投资已升值约五倍。其中转手变卖者，获利百万元当属寻常。